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发布日期：2025-11-26 01:10 点击次数：183
这波关于澳洲楼市的讨论，别从“哪里最贵”那种老梗切入，真正有意思的是那些不显山不露水的“隐形富豪区”、新州猛增的住房核准，以及维州民众对住房改革的冷脸相迎，三件事放一起才有画面感。
据素材所载数据，新州一年核准超过五万套、月度核准9月冲到4,800套、还有超过75,000套在建，这种供给脉冲看着像“房价降温的前奏”，但另一边一堆不那么出名的街区中位价扎到上百万甚至更高，暗示结构性溢价根深蒂固。
再加上维州调查里仅33.4%的人对住房供应感到乐观，六成以上不满意政策执行，说明光靠拼数量，很难把大家的预期和信心拉回来。
而悉尼一套带草地网球场的百年豪宅，指导价约2,300万澳元的成交传闻落槌，告诉我们顶级段位的资金并不犹豫，该买就买，房价“告一段落”的判断没那么轻松。
先聊这些“隐形富豪区”，它们不一定在海边、不一定贴CBD，但价格就是比隔壁贵出一截，原因也不神秘，地块更大、学校资源更强、景观更好、建筑更新，综合起来就是溢价。
在悉尼，大家都知道东区、北岸、北部海滩、内西区是传统高价带，但西部也有“黑马”。
据素材所载数据，Strathfield的中位价达433万澳元，几乎是邻近Burwood和Homebush的两倍，这里没有海景，却有历史建筑、大地块和顶级私校，火车通勤也很方便。
这种“教育+通达+低密”的组合，对高净值人群就是有吸引力。
Parramatta附近的Oatlands也走的是低密度、绿化优、地块大的路线，虽然离Parramatta CBD很近，但安静和舒适换来更高价格。
西北的Bella Vista以大面积高配置住宅著称，价格也明显高过周边。
墨尔本这边，最贵的版图常年在东部盘踞，但西北的Essendon和Aberfeldie也不输气场。
它们的中位价高过邻近的Moonee Ponds和Brunswick West，地块更大、古典街景和现代豪宅并存，教育和交通两头通，距离市区与机场都不远。
据素材所载数据，东北外环的Park Orchards中位价接近200万澳元，比旁边的Ringwood North高近80万，一句“绿树成荫大地块，中世纪风格房子，开车到市区约40分钟”，基本把调性定了。
回到布里斯班，南区通常更可负担，但Robertson来了一次“逆袭”。
据素材所载数据，Robertson中位价达217万澳元，是全市第六贵，比邻近的MacGregor和Sunnybank高出70多万，比Coopers Plains更是高出逾百万。
它的逻辑也不复杂，住宅更大、地块更宽，挨着Griffith大学和伊丽莎白女王医院，高收入者上班通勤友好。
Stretton靠高质量的独栋产品出圈，有的房子甚至带网球场，价格比邻近的Runcorn和Drewvale高约70万。
北区的Bridgeman Downs长期以豪宅和庄园式大地块闻名，价格稳稳在上方。
珀斯这边大家默认“靠海靠河就贵”，但次区域也有惊喜。
据素材所载数据，南面的Winthrop不靠水，中位价却达162万澳元，几乎和水岸热门街区持平，说明产品力足。
Gwelup中位价为152万澳元，比邻近的Balcatta高近70万，原因是更靠近海滩。
North Coogee更猛，中位价196万澳元，比传统的Coogee贵约60万，主打新建高端住宅，产品新就是优势。
当地房产经纪人的说法很直白：尽管中位价接近200万，这里相较传统高价区仍算性价比之选。
阿德莱德的地图更分散一点，东北的Walkley Heights和西部的Lockleys也比周边贵，但价差没其他城市那么夸张。
据素材所载数据，靠山边的Craigburn Farm中位价达133万澳元，地势偏高，而且ABS数据显示家庭中位收入是阿德莱德整体的两倍，收入支撑就是底气。
堪培拉的内南区围着议会大厦那圈最贵，这是常识，但外圈也有表现。
Campbell是全市第三贵，早年是给公务员的住房区，现在老旧住宅一路被高端新房替换，板块焕新带着价格向上。
Chapman因为地势高、视野开阔，临近自然景观，也集聚了高端房产，超越了同属Weston Creek的其他街区。
霍巴特整体更可负担，但不妨碍河对岸冒出“隐形富豪”。
据素材所载数据，Bellerive的中位价为88.15万澳元，虽然低于Sandy Bay和Battery Point那类传统豪宅区，但对比周边还是更贵。
Tranmere因为靠水、景观好，中位价达117.5万澳元，即便离CBD超过30分钟的车程，吸引力也不小。
达尔文是全国最可负担的首府城市，但周边仍有百万级街区集合，如Larrakeyah、Fannie Bay、Bayview这些老牌海滨区，稍远一点的Nightcliff和Rapid Creek也因海边位置抬价，Muirhead主打新建，成了新兴高价区。
这些例子拼在一起，能看出一个规律：位置、教育、地块、景观和产品年龄，塑造了分层溢价，你越是满足更多维度，价格越不讲情面。
拉回到当下，新州的供给侧大动作值得盯紧。
据素材所载数据，新州过去一年核准超过五万套，是自2023年以来首次站上这个台阶，按年增长23%。
据素材所载数据，新建公寓核准量更是激增49.2%，低密度和中密度也都在走强，9月经季节调整的核准量从8月的3,680套升到4,800套，月增30.4%。
据素材所载数据，新州目前在建住房超过75,000套，稳居全国第一。
直截了当地讲，审批提速、供给渠道扩容，对市场信心是加分项。
官方口径也给出了配套改革路线，《新州规划体系改革法案》意在做一个更快更公平的审批系统，融资可及性也要改善。
规划与公共空间厅长Paul Scully的话也不拐弯：超过五万套是关键门槛，证明改革在起作用，尤其是便利交通、位置优越的中密和公寓策略开始兑现。
这类产品能让更多人住得离工作地更近，达到住房目标也更有效率。
问题来了，房价会不会“告一段落”。
从供给链条看，核准只是开端，能不能落地、在哪落地、何时完工、交付节奏如何，才是影响价格的后半程。
素材未提供相关信息，比如具体完工周期和区域分布明细，短期价格的判断需要更多数据支撑。
更现实一点，隐形富豪区的需求结构并不完全受总量影响，它们靠的是不可复制的要素，短期很难因为供应多了就降级。
所以，供应强、价格弱的关系可能会在中密度和通勤便利的板块先显现，而顶级圈层的价格弹性，别指望它率先服软。
维州这条线更像是“政策与信心的对照组”。
据素材所载数据，社区政策组织Amplify的《Home Truths》报告显示，仅33.4%的维州人对住房供应持乐观态度，62%对州政府住房举措不满，59%不信任政府改善供应的行动。
据素材所载数据，该州综合得分52.4%，全国最低，澳洲首都领地最高为61.8%。
对照一下新州，尽管房价更贵，但有54%的新州居民信任本州政府住房行动，与澳洲首都领地并列全国最高。
这就很微妙，量做得多，但信心没起来，说明政策的设计感、沟通方式、落地路径，会直接决定公众的态度。
据素材所载数据，ABS统计显示截至9月的12个月里，维州批准了5.6万套住房，比新州多4,500套，但公众信心还是弱。
在全国层面，《Housing Accord》给了2029年前建120万套的目标，维州有望建成28.4万套，约占其目标31.5万套的90%。
看执行侧，维州州长把打击“邻避主义”当作主攻方向，提交立法，削弱居民对邻近新建住房和低层公寓开发的上诉权，某些情况下甚至无需通知居民。
按计划，审批时间要压缩到10天，议会未按时决定则规划许可自动获批，外加在火车站和有轨电车枢纽周边打造25个“活动中心”，推动中环郊区开发。
这套组合拳在部分富裕地区引发强烈反对，也是民意分化的来源之一。
反对党指责规划改革无效、“土地税大增”逼走投资者，这当然也是市场情绪的一部分。
维州政府承认建房数量不少，但也直言工作仍需推进。
说到底，民众信任是重大改革的底座，只盯数量，不重视位置、类型与社区参与感，容易换来逆风。
再把镜头拉回悉尼的一宗豪宅交易，看高端板块的温度。
据素材所载数据，《澳洲金融评论报》报道，电视主持人Lisa Wilkinson和其丈夫Peter FitzSimons出售他们在Cremorne的庄园，成交价未公开，但据悉接近其2,300万澳元的指导价。
这套房子原本在9月底走拍卖，卖方出价为2,450万澳元流拍，随后重新进入高端市场。
据素材所载数据，两人1998年以约295万澳元买下这座名为“Ingleneuk”的五居室，资金部分来自他们以166万澳元出售的Mosman婚房。
后来他们又买回此前分割出去的相邻地块，让整块地恢复原有规模，形成双街道临街面。
据素材所载数据，如今这处庄园占地3,214平米，是北岸面积最大的私人物业之一。
这是一栋1903年的爱德华时期建筑，由建筑师Henry Wilshire设计，原屋主是悉尼商人Charles Crossman。
这处地标性房产仅有三次易手，分别在1951年、1998年以及这次交易。
屋主曾与古迹修复建筑师Clive Lucas合作，对原有细节做了细致修复，从围栏柱到女佣铃都保留，还做了扩建和现代化升级。
房内有带阳光房与更衣室的主人套间、美食厨房、图书室、多处壁炉、彩绘玻璃门与精美木饰面，外部则是景观设计师Will Dangar精修的花园、恒温泳池与凉亭。
这里曾是名流社交场，澳洲日派对被这对共和派夫妇称为“独立日”，来过的嘉宾名单很长，包括Hugh Jackman、Nigella Lawson、Anthony Albanese等。
据素材所载数据，庄园里还有锦标赛级草地网球场，主人曾在周日下午招待体育明星切磋球技，名单里有Mark Bosnich、Brett Lee、Cooper Cronk和Greg Alexander。
三个孩子陆续搬离后，屋主计划在本地缩小居住面积，这也符合家庭生命周期的变迁逻辑。
从市场角度看，高端段位只要标的稀缺、故事线完整、景观与规模到位，就不愁没买家。
这笔交易对普通人来说是看热闹，但对市场来说，是高净值资金“用脚投票”的信号。
把这三条线合起来看，结论并不玄。
结构性溢价在澳洲一线城市不太会因为总量增加而迅速消失，隐形富豪区的逻辑是强约束的长期要素，不是短期指标可以逆转的。
新州供给扩容能稳预期、缓解压力，尤其在中密度、通勤友好产品上可能更快见效，但房价是不是就“告一段落”，还是要看竣工和交付节奏，以及落地位置是否匹配需求。
维州经验提醒我们，改革要赢民心需要三件事：透明的流程、合适的位置与类型、以及让社区有参与感，否则满意度与信任度很难提。
高端板块的活跃说明资金依旧愿意为稀缺因素买单，顶层价格的韧性依旧强，别把“供给增加”简单解读为“全面降温”的必然。
所以更像是一个多层次的分化局面，中密板块有望更快缓价，高端板块继续靠稀缺性稳住，高学区与景观优位的隐形区仍旧走自己的节奏。
投资或置业的思路不必追逐“全国平均”，更应该看自己目标城市的微型市场结构，看教育、通勤、地块与产品年龄的组合拳。
话说回来，素材未提供未来利率、移民流入、施工成本走向等变量，这些都会影响成交与价格节奏，判断需持续跟踪。
对政策层面来说，审批提速之外，把供给放到“对的地方、做成对的类型”，才是赢公众信心的关键。
你觉得中密度与公寓的增量，能在新州把价格压力真正缓下来吗，还是会被隐形富豪区的溢价对冲。
如果要判断一个街区的长期韧性，你更看重学校资源、通勤时间，还是房子的年代与地块尺度。
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